Любой человек, которому приходилось покупать квартиру, не имея достаточной суммы денег в кармане, знает, что такое ипотека на жилье - долгосрочное целевое кредитование на приобретение недвижимости. Основным условием займа является оформление залогового обеспечения в виде земли, дома, квартиры. Это дает шанс купить жилье тем, у кого нет накоплений, а малообеспеченные и социально незащищенные граждане могут даже рассчитывать на программы господдержки.

Что такое ипотечный кредит

Кредиты под залог имущества начали практиковать древние греки, которые и ввели название «ипотечное кредитование» в обиход. Сейчас ипотека представляет собой форму банковского кредитования, предполагающую выдачу займа для приобретения недвижимости. Отличительной особенностью такого вида кредитования является обязательное оформление залога.

Правовые основы функционирования ипотечной системы кредитования жилья зафиксированы в соответствующих законах. Благодаря регулировке вопроса на законодательном уровне, ипотека на сегодняшний день является для граждан России выгодной и доступной возможностью улучшения своих жилищных условий, а для кредиторов - способом гарантировать возврат выданных ссуд и процентов по ним.

Для того, чтобы понять, что такое ипотека и как она работает, следует ознакомиться с ее отличительными особенностями и характерными чертами. Суть ипотеки заключается в следующем:

• Целевое назначение. Ссуда выделяется на покупку жилой недвижимости и не может быть потрачена на другие цели.
• Гласность. Оформление жилья в залог фиксируется регистрирующими органами.
• Заложенное имущество остается в собственности должника. Оформленную в кредит квартиру можно сдавать в аренду, продавать (вместе с обременением), совершать перепланировку, если это будет прописано в условиях договора.

Предоставление займа при жилищном кредитовании характеризуется исключительным правом кредитора распорядиться по своему усмотрению переданным по договору имуществом, если ссуда или проценты не будут выплачены заемщиком. Банк имеет право выставлять залоговое имущество на аукцион и за счет полученных средств гасить образовавшуюся в результате неуплаты задолженность. Помимо этого, ипотечные ссуды имеют такие характеристики:

• преимущественно долгосрочный характер (срок выдачи кредита от 15 до 30 лет, краткосрочные ссуды сроком 3-5 лет не пользуются большой популярностью ввиду высокого фактора риска как для заемщика, так и для кредитора);
• низкий процент (по сравнению с другими видами кредитования);
• обязательный первоначальный взнос (который может составлять от 10 до 40% от стоимости жилья).

Кому предоставляют

Выдача займа доступна трудоспособным лицам, имеющим российское гражданство, достигшим восемнадцатилетнего возраста. Шансы на положительное решение по поводу возможности выдачи ссуды тем выше, чем больше сумма текущих ежемесячных доходов, и тем ниже, чем дороже жилье, планируемого к покупке. Наличие имеющихся финансовых обязательств тоже отрицательно влияет на рассмотрение возможности выдачи ссуды.

Для снижения риска невозврата кредитной суммы банки могут попросить предоставить данные поручителей, которые в случае неплатежеспособности заемщика смогут обеспечить выплату установленных платежей. Преимущество при обращении в банк за ипотекой предоставляется владельцам собственного жилья, если они хотят приобрести взамен более дорогостоящее.

Виды ипотеки

Классификация ипотечных кредитов осуществляется на основе значимых для кредитора параметров, которые являются базой для разработки банковских программ. Такими признаками могут быть:

• цель кредитования;
• объект недвижимости;
• вид кредитора;
• вид заемщика;
• способ рефинансирования.

По типу залога

Виды ипотеки, исходя из типа залогового имущества и способа приобретения, бывают:

• на вновь приобретаемое жилье;
• на недвижимость, находящаяся в собственности у заемщика.

Для всех видов залогового имущества имеет значение его состояние. Банковское учреждение вряд ли выдаст ссуду, если в качестве обеспечения предложена недвижимость, которая является:

• аварийной;
• ветхой;
• подлежащей сносу;
• требующей срочного (не планового) капитального ремонта.

По типу жилья

Как показывает банковская статистика, ссуды выдаются преимущественно под покупку типовой жилой недвижимости, находящейся в чьей-либо собственности (вторичный рынок). Помимо этого варианта существуют следующие виды жилой недвижимости, на приобретение которых может быть выдана ипотека:

• На первичном рынке. В эту категорию входят квартиры, еще не сданные в эксплуатацию, на которые отсутствует право собственности.
• На вторичном рынке. Вторичное жилье - это то, которое находится в собственности и предлагается к продаже.
• Под строительство собственного дома. Основным условием оформления займа является наличие в собственности земельного участка.
• На комнату в квартире. Потребуется предоставить официальный отказ других собственников от покупки.
• На коттеджи, дачи, загородные дома, таунхаусы. Кредиты на покупку таких объектов выдаются банками на индивидуальных условиях, разрабатываемых совместно с застройщиками.

Особенности кредитования

Для каждого вида выдачи ипотечных ссуд характерны специфические особенности, которые предопределены риском невозврата. Рассматривая возможность финансирования покупки жилья, банк отталкивается от того, как быстро и насколько выгодно получится реализовать залоговое имущество в случае невыполнения договорных обязательств со стороны заемщика. Оплата услуг банка, процентных ставок, внесение первоначального взноса служат гарантиями своевременной оплаты заемщиком положенных взносов, и их размер определяется, исходя из критериев риска.

Для военнослужащих

Для ответа на вопрос, что такое ипотека на жилье для военнослужащих, следует обратиться к государственной программе, разработанной с целью улучшения жилищных условий граждан России, посвятивших свою жизнь защите страны. Господдержка контрактных военнослужащих осуществляется на основании норм действующего законодательства. Оформление военной ипотеки осуществляется с учетом накопившихся за время службы взносов. Для того, чтобы стать участником этой программы, необходимо:

1. Отслужить не менее 3 лет по контракту.

2. Написать рапорт о включении в реестр участников программы.

3. Получив свидетельство участника, обратиться в банк с целью оформления займа.

4. Оставаться на службе до истечения срока договора (при увольнении придется погашать задолженность на общих основаниях).

Социальная

Одним из направлений кредитных программ является социальная ипотека, которая позволяет любому гражданину России на льготных условиях приобрести жилплощадь. Для участия в программе необходимо доказать необходимость в улучшении условий проживания и встать на жилищный учет. Самыми популярными видами льгот являются:

• частичная компенсация стоимости жилья;
• выделение субсидий для погашения части процентов по ипотеке;
• предоставление денежных средств для внесения первоначального взноса;
• сниженная ставка за пользование займом.

Ипотечный кредит на жилье для молодых семей может быть компенсирован государством в размере от 35 до 40% от стоимости жилья. Условия:

• ограничения по возрасту (до 35 лет);
• все члены семьи должны иметь российское гражданство;
• подтверждение неудовлетворительности жилищных условий;
• платежеспособность членов семьи;
• ограничения по площади жилья (не более 18 кв.м. на человека).

Молодые родители имеют право использовать материнский капитал для оплаты первоначального ипотечного взноса или процентов по кредиту на жилье. Маткапитал не может быть направлен на погашение суммы пени, неустойки, других штрафных санкций и комиссий, предусмотренных договором займа. Такой вид государственной субсидии можно направить на досрочное погашение основной суммы долга.

С государственной поддержкой

Некоторые российские банки (ВТБ, Сбербанк, ТрансКапиталБанк, Газпромбанк) совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) поддерживают программу социальной ипотеки, т.е. государственной программы, направленной на обеспечение доступным жильем всех слоев населения. Господдержка заключается в предоставлении ссуды на выгодных условиях. Отличия ипотечного жилищного кредита по программе господдержки от стандартного заключаются в следующем:

• отсутствии комиссий банка;
• ограничении суммы займа;
• жилье должно быть в новостройке;
• отсутствии условия обязательного страхования жизни заемщика;
• первоначальный взнос 15-20%;
• законные супруги должны быть созаемщиками.

Требования банков к заемщику

Для того, чтобы приобрести жилье в кредит, потенциальный заемщик должен отвечать следующим требованиям, несоответствие которым является причиной для отказа:

• минимальный возраст - 18 лет;
• максимальный возраст на момент окончания срока действия договора - 75 лет;
• российское гражданство;
• место работы на территории России;
• необходимо иметь подтвержденные источники дохода;
• общий трудовой стаж не менее 1 года;
• непрерывный стаж на последнем месте работы более 3 месяцев;

Условия­

Перед тем, как перейти к процессу оформления ипотеки, следует изучить основные параметры заключения сделки. К важным условиям ипотеки относятся:

• кредитная валюта (рубли, доллары, евро);
• сумма годовых процентов;
• комиссионное вознаграждение банку;
• необходимость страхования;
• период погашения долгов;
• периодичность погашения ссуды;
• штрафные санкции за просрочку.

Процентные ставки

Банки выдают ипотечные займы на условиях от 9 до 11,5 процентов годовых. Для удобства заемщиков на сайтах размещены калькуляторы, с помощью которых можно самостоятельно рассчитать сумму ежемесячного платежа. Условия выдачи денежных средств для покупки жилья могут предполагать такие схемы погашения:

1. Фиксированная ставка - неизменна на протяжении всего срока действия договора.

2. Растущие платежи - ставка остается неизменной, но обязательные платежи увеличиваются.

3. Переменная ставка (плавающая) - привязана к рыночным индексам, может изменяться раз в 3 или 6 месяцев.

4. Комбинированная ставка - фиксируется на определенный промежуток времени (3-5 лет).

Сумма и сроки­

Для того, чтобы приобрести жилье на условиях ипотеки, следует понимать, что сумма кредитования может быть ограничена. На величину ссуды влияют следующие факторы:

• ежемесячный доход;
• срок кредитования;
• размер первоначального взноса;
• стоимость жилья, планируемого к покупке.

Срок, на который возможно взять кредит, зависит от способности выплачивать ежемесячные платежи, не превышающие 40-45% от уровня дохода (сумма поступлений за вычетом имеющихся обязательств). Срок погашения выбирается заемщиком самостоятельно по согласованию с банком, при этом следует рассчитывать свои финансовые возможности, чтобы избежать просрочки платежа.

Страхование рисков

Оформление сделки предполагает обязательное страхование залогового имущества ввиду того, что понятие ипотеки связано с высокими рисками, как для кредитора, так и для заемщика. Выдавая суду на продолжительный период, кредитор должен быть уверен, что в случае повреждения или уничтожения объекта недвижимости заемщик выполнит свои договорные обязательства. Страховая компания при наступлении страхового случая берет на себя возмещение ущерба, причиненного ипотечному жилью, не обременяя должника банка дополнительными расходами.

Возможность досрочного погашения

Индивидуальными условиями кредитного договора при оформлении ипотеки может быть предусмотрена возможность досрочного погашения, которая осуществляется либо частями, либо единовременно (одной суммой закрывается вся задолженность). Условием досрочного погашения является личное внесение средств должником в кассу банка (обычный платеж может осуществлять любой человек).

Как выбрать программу ипотеки

Перед тем, как брать ипотеку, следует выбрать подходящую программу. Критериями в этом вопросе являются:

• Банк, предлагающий программу. Наличие положительного опыта и хорошей репутации будет плюсом.
• Сумма минимального первоначального взноса. Зависит от наличия собственного капитала.
• Процентная ставка. При более низкой ставке уменьшается размер переплаты.
• Срок выплаты долга. Выбирать следует исходя из реальных финансовых возможностей.
• Периодичность погашения и размеры платежей. Основным обязательством плательщика является своевременное внесение платежей, невыполнение этого условия карается штрафом.

Документы­

Кредиты предоставляются банком после рассмотрения заявки потенциального заемщика и предоставленных им необходимых документов. На этапе обращения нет необходимости предоставлять весь пакет документов. Для рассмотрения возможности выдачи целевых займов заемщик предъявляет заявку установленной формы и анкету. После проверки указанных данных начинается процедура оформления документов и сбор справок.

При подаче заявки

Требуемый банками перечень бумаг для рассмотрения заявки выглядит следующим образом:

• удостоверение личности (оригинал паспорта);
• свидетельство о пенсионном страховании;
• военный билет или справка о том, что лицо не подлежит призыву;
• заверенная работодателем или собственником предприятия копия трудовой книжки;
• справка о размере полученных доходов (зарплаты) за время работы на этом месте.
• сведения о дополнительном доходе.

После одобрения­

Получив положительный ответ банка на предоставление ипотечной ссуды, необходимо подготовить такие документы:

• договор купли-продажи жилья;
• документальное подтверждение регистрации права собственности на этот объект;
• технический паспорт недвижимого имущества;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги;
• данные продавца жилья;
• заключение о независимой оценке недвижимости;
• заявление на страхование залогового имущества.

Плюсы и минусы кредитов на покупку жилья

К вопросу, брать ипотеку или нет, следует подходить обдуманно и взвешенно. Перед тем, как решиться на оформление кредитного договора, необходимо оценить свои финансовые возможности, ознакомиться с условиями кредиторов. Плюсы и минусы приобретения жилья в кредит представлены в таблице:

Преимущества­	Недостатки­
Возможность улучшить жилищные условия при отсутствии необходимого капитала для покупки квартиры	Переплата, размер которой может достигать 100%
Фиксированная стоимость жилья даже при условии изменений ситуации на рынке недвижимости	Наличие дополнительных расходов (страховок, комиссий)
Возможность вступить в право владения квартирой сразу после оформления ипотечного договора	Повышенные требования банка (по сравнению с потребительским кредитом)
Налоговые льготы (освобождение от уплаты подоходного налога)

Видео

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Что такое ипотека и в чем её главные преимущества? Как рассчитать ипотечные выплаты по процентной ставке (онлайн)? Какие банки предлагают лучшие ипотечные программы в Москве?

Здравствуйте, уважаемые читатели бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами Денис Кудерин.

Тема новой публикации – Ипотека. В статье будет сделан подробный обзор данного понятия и рассмотрены все преимущества, виды и условия ипотечного кредитования.

Материал будет полезен всем, кто собирается приобрести жильё в ипотеку (неважно – в ближайшем или отдаленном будущем), а также тем, кто хочет повысить уровень своей финансовой грамотности.

А теперь – обо всем по порядку!

1. Что такое ипотека – определение и суть

Ипотека – разновидность залога, который служит страховкой для кредитора, дающего деньги в долг. Залогом выступает приобретаемое заемщиком имущество – как правило, это недвижимость (квартира, дом, коттедж, доля в квартире).

Само имущество остаётся в собственности покупателя, но кредитор в случае нарушения долговых обязательств вправе отсудить его в свою пользу.

Собственник не имеет права распоряжаться жильём (продавать, дарить, обменивать) без разрешения кредитодателя на подобные операции.

Профессиональную помощь в выборе ипотеки оказывают Ипотечные Агентства и Центры, которые имеются в каждом крупном городе.

2. Виды ипотеки

Есть несколько вариантов классификации ипотеки. Два принципиально разных типа – залог под приобретаемую недвижимость и залог под уже имеющееся в собственности жильё.

Другой критерий различия касается вида приобретаемого жилья.

В частности, по ипотеке можно приобрести:

• квартиры в новостройках или строящемся доме;
• квартиры на вторичном рынке;
• дома, дачи и дачные участки, коттеджи;
• доли недвижимости.

Некоторые банки выдают ипотеку на строительство жилья своими силами или с привлечением подрядчиков.

Конкуренция в среде кредитных учреждений приводит к чрезвычайному многообразию кредитных программ. Каждая финансовая компания предлагает «эксклюзивные» продукты, но различия между ипотечными предложениями редко бывают принципиальными.

Немного подробнее о действительно уникальных вариантах ипотеки.

Военная ипотека

Цель такой ипотеки – обеспечить полноценным жильём военнослужащих Российской Федерации. Проект не имеет аналогов в мировой практике. Стать его участниками могут офицеры, мичманы и рядовые российской армии, служащие по контракту.

Военные вступают в Накопительную Ипотечную Систему и уже через три года членства в ней могут подать заявление на выдачу средств на ипотечный займ. Затем они обращаются в банк и оформляют кредитный договор.

Первоначальный взнос оплачивает Минобороны России, эта же структура вносит регулярные платежи по кредиту. Таким образом, военнослужащие вообще не вкладывают в недвижимость никаких средств.

Правда, есть ограничение по стоимости приобретаемой жилплощади – в текущем году цена на квартиру не должна превышать 2,4 млн. руб.

Читайте на нашем сайте развернутый материал по теме « » и « ».

Ипотека с господдержкой

Ещё один уникальный проект – ипотека с государственной поддержкой. Программа работает с 2015 года и позволяет воспользоваться льготными условиями всем желающим независимо от их социального статуса.

Цель программы – оказать поддержку строительным организациям и оживить экономическую ситуацию в стране в период затяжного кризиса. Государство частично оплачивает ипотечный кредит, позволяя заемщикам оформлять договоры с более низкой процентной ставкой.

3. Как правильно выбирать ипотеку - 5 полезных советов

Выбор ипотечной программы – мероприятие, к которому следует подойти с максимальной ответственностью. Чтобы взять кредит на действительно выгодных условиях, следует провести определенную предварительную подготовку.

Банковские предложения – продукт маркетинга, поэтому верить безоговорочно всем обещаниям и цифрам не стоит. Следует заранее выяснять реальные условия кредитования, а не только те, которые озвучиваются финансовыми компаниями.

Более подробно на эту тему в статьях « », « » и « ».

Это первое, на что смотрит заемщик при выборе кредитной программы. Процентные ставки в банках РФ в настоящее время довольно высоки – 12-15%. Считается, что в России самые высокие переплаты по кредитам, но отчасти это объясняется уровнем инфляции в стране.

Чтобы ставка составляла «цивилизованные» 7-9%, нужно добиться стабильности в экономике хотя бы на 10-15 лет. Только тогда кредитные организации смогут снизить годовые проценты.

Пример

Вы решили взять ипотеку на квартиру стоимостью в 3 млн. руб. сроком на 20 лет с процентной ставкой 13%. Введя данные в ипотечный калькулятор, получаем 35 147 рублей ежемесячных выплат и переплату по кредиту порядка 5,4 млн.

Совет 2. Изучаем возможность досрочного погашения

Статистика свидетельствует, что большинство получателей кредита стремятся рассчитаться с долгом досрочно. Часто кредит, взятый на 20 лет, погашается уже через 7-10 лет или даже раньше.

Далеко не все кредитные компании в восторге от досрочной оплаты долга. Чем раньше клиент выплачивает сумму кредита, тем меньше прибыли получает банк.

По этой причине финансовые учреждения стараются избежать внеплановых взносов. Они могут вообще запретить делать выплаты сверх положенного в течение определенного периода (это называется мораторий на досрочное погашение).

Ещё один вариант – усложнение процедуры оформления досрочного погашения и взимание за это дополнительной комиссии.

Выбирая программу, следует изучить все эти пункты максимально подробно.

Совет 3. Обращаем внимание на размер комиссионных

Клиенты всегда в курсе, какая процентная ставка у их ипотеки, но не все знают, какие комиссионные взимаются за регулярное обслуживание банковских транзакций. Между тем, эти суммы часто складываются в десятки, а то и сотни тысяч рублей каждый год.

Пример

Банк предлагает выгодный (на первый взгляд) кредит за 13% годовых с быстрым оформлением договора – что называется «по двум документам». Заёмщик соглашается со всеми условиями выдачи ипотеки, в том числе – с размером комиссионных 0,4% ежемесячно.

«Что такое 0,4% - ерунда» - примерно такая мысль мелькает в голове у получателя кредита, когда он подписывает договор. Однако в год показатель 0,4 превращается в 4,8%. Именно это число следует прибавить к 13% годовых. Таким образом, процентная ставка составит уже 17,8%, а это совсем другие деньги.

Существуют также единовременные комиссионные за оформление сделки. Об их размерах тоже полезно знать заранее.

По закону страхование ипотечного имущества – обязательное. Однако банки, помимо предусмотренного законодательством пункта, включают в договор другие виды страхования – жизни заемщика, его трудоспособности и здоровья.

Все виды страховок – платные и оформляются за счет получателя кредита. Часто регулярные выплаты составляют до 1% годовых от суммы кредита, а это немалые суммы за годы ипотеки.

Клиенты имеют право отказаться от добровольной страховки, но в этом случае банки могут увеличить процентную ставку. Все эти нюансы требуют предварительного согласования.

Совет 5. Изучаем условия расторжения договора

Стоит заранее выяснить, при каких условиях банк вправе расторгнуть договор и потребовать возврата залога.

Обычно банки идут на такой шаг после просрочки платежей больше 3 раз в год, но бывает, что даже разовая просрочка – уже повод для серьёзных репрессий со стороны кредитной организации.

4. Что нужно для получения ипотеки – основные условия и требования банков

Время, когда банки раздавали ипотечные кредиты направо и налево практически всем желающим, безвозвратно ушло. Теперь, чтобы получить ипотеку, гражданам нужно удовлетворять многочисленным требованиям и условиям кредитных компаний.

Основные из них:

• возраст (заемщику должно быть больше 21 года на момент получения ипотеки и меньше 65 на момент предполагаемого погашения долга);
• наличие стабильной работы – клиент должен проработать на последнем месте более 6 месяцев;
• уровень месячного дохода заёмщика или семьи должен в 2,5 раза превышать сумму регулярных выплат;
• наличие средств на первый взнос (в среднем он составляет 10-30%);
• наличие созаёмщиков (в случае, если доход меньше, чем того требует банк).

В некоторых кредитных организациях требуются медицинские справки, подтверждающие психическое здоровье, и доказательства проживания в городе получения кредита в течение определенного срока.

Смотрите информативное видео об ипотеке от эксперта.

5. Что будет, если не платить ипотеку

В интересах каждого заемщика – делать выплаты четко в срок и в надлежащем объёме. Но… человек предполагает, а Бог – располагает. Или, говоря иначе, обстоятельства часто складываются не в пользу заёмщика.

Деньги, которые должны уйти на банковский счет, вдруг становятся срочно нужны в другом месте. Или их просто нет – человеку задержали зарплату или вовсе уволили. Занять денег у родных или знакомых для оплаты ежемесячного взноса не удалось, итог – просрочка.

Если такие действия однократные и не носят регулярный характер, кредитор просто применяет санкции – начисляет штрафы и пени.

Если нарушения условий договора заемщиком повторяются, банк вправе обратиться в суд и отсудить залоговое имущество. При этом не имеет значения, есть ли у человека (семьи) другая квартира.

Правда, кредитные компании идут на такой шаг лишь в крайних ситуациях, когда все прочие варианты воздействия на должника уже исчерпаны. Такой вариант не очень выгоден и для самих финансовых учреждений, поскольку реализация жилплощади не покрывает всех расходов.

Заёмщикам, которые знают, что не смогут погасить очередной платёж, следует заранее предупредить об этом банк и обсудить с менеджерами условия реструктуризации кредита. Это поможет добиться уменьшения размеров выплат при удлинении срока или получить право на кредитные каникулы.

6. Ипотека в Москве – ТОП-5 банков с самыми выгодными ипотечными программами

Оформить ипотечный кредит в столице предлагают десятки финансовых компаний. Выбрать среди них организацию с действительно достойными условиями – задача не из простых.

Преимущества такого кредита очевидны:

Вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита. Таким образом, если раньше Вы снимали жилье и платили деньги хозяину квартиры, теперь Вы будете платить соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры.

Плата за обслуживание кредита, скорее всего, будет ниже или соизмерима с ростом цен на недвижимость, поэтому, фактически, Вы ничего не теряете.

Вы платите меньше налогов. Все выплачиваемые Вами проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога (исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц).

Однако надо довольно реально оценивать свои возможности и расходы по обслуживанию и возврату кредита.

При получении кредита обратите внимание:

На что начисляются проценты: на остаточную сумму долга или на всю сумму долга целиком. В первом случае – проценты начисляются только на ту часть долга, которую Вы еще не вернули. Т.е. все вполне справедливо: есть долг – есть плата за пользование этим долгом. Во втором случае проценты начисляются на всю сумму кредита целиком вне зависимости от того, сколько кредита Вы уже возвратили.

Какие дополнительные расходы, кроме платы за кредит, еще возникают. Например, комиссии при переводе денег, плата за оформление кредита и т.д. Они могут оказаться существенными.

Обязательно приплюсуйте к своим расходам плату за страхование, которая составляет примерно 1,5% от остаточной суммы долга.

Есть ли возможность досрочного погашения кредита. Если Вы накопите некоторую часть денег, Вы можете уменьшить срок кредита и сэкономить на процентах, вернув часть долга раньше, чем этого требует Ваш договор. Обязательно надо посмотреть, предусмотрена ли такая возможность договором и не введены ли штрафные санкции за это.

Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется, прежде всего, сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита (подробнее Шевчук Д.А. Корпоративные финансы. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008).

Валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам. Все зависит от того, на какой срок вы берете кредит. В краткосрочной перспективе (до 5 лет) выгоднее брать кредиты в иностранной валюте, причем, желательно делать заем в долларах США, поскольку за последнее время курс этой валюты по отношению к рублю приобрел тенденцию к снижению. Однако следует учитывать, что в долгосрочной перспективе конъюнктуру на валютном рынке предсказать очень сложно, поэтому имеет смысл «длинные» кредиты, такие как ипотечные, брать в той валюте, в которой вы получаете заработную плату.

С увеличением количества игроков на рынке ипотеки еще больше будет усиливаться конкуренция, но коридор процентных ставок, предлагаемых банками в таких условиях, скорее всего, останется прежним. При увеличении инвестирования рынка ипотечного кредитования банки будут стремиться предлагать более длинные кредиты (в настоящий момент средний срок составляет 10 лет, максимальный – до 30 лет). Кроме того, с высокой долей вероятности можно прогнозировать изменение требований по первоначальному взносу: снижение действующих 30% от стоимости приобретаемой недвижимости до 15-10%. Запуск механизмов, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», и принятие сопутствующих ему законодательных и нормативных актов будут способствовать значительному расширению объемов выдаваемых кредитов (Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Оформление кредита

Получение ипотечного кредита связано с оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит, заемщик должен предоставить в банк первичный пакет документов для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму.

Стандартный пакет документов для ипотеки:

Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка. Некоторые банки предлагают на сайтах оформить предварительную заявку на кредит, что должно ускорять процедуру получения ипотечного кредита.

Копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих).

Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.

Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении ИНН).

Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.

Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).

Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).

Копия свидетельства о рождении детей.

Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.

Документы, подтверждающие доходы.

Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация. В этом случае могут потребоваться следующие документы.

Дополнительные документы для ипотеки:

Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации.

Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей).

Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам.

Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.

Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется так же характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг.

Документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев.

Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода, год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам.

Справка из наркологического диспансера.

Справка из психоневрологического диспансера.

По предоставленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы. Если у заемщика есть созаемщики или поручители, то им так же необходимо представить в банк перечисленные документы (www.denisshevchuk.narod.ru).

Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от банка. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору жилья.

На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и предоставить в ипотечный банк следующие документы:

Правоустанавливающие документы на выбранное жилье;

Паспорт на жилье с его планом;

Сертификат об оценке квартиры;

Справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);

Справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;

Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);

Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Банк проверяет «юридическую чистоту» представленного заемщиком жилья и насколько оно соответствует требованиям к ипотечному жилью. Аналогичную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и еще некоторых рисков – это необходимое условие получения ипотечного кредита (подробнее в книге Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008).

Ипотечное страхование

По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок страхования равен сроку ипотечного кредитования.

При страховании самого жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия, общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%.

В среднем, при ипотеке, совокупные расходы заемщика на страхование составляют 1-1,5% от остатка по кредиту в год с учетом процентов.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором – после оформления жилья в собственность.

При заключении договора ипотечного страхования следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает долгожданный момент заключения договора ипотечного кредитования. Так как оформление ипотечного кредита многоэтапная процедура, то на этом нелегком пути Вам может помочь ипотечный брокер.

Способы погашения ипотечного кредита

Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей – наличными деньгами, безналично.

В случае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. Как недоплата, так и переплата может быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотечного кредитования, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.

Большинство программ ипотечного кредитования предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Для проведения досрочного погашения кредита, заемщик должен подать кредитору заявление по определенной форме. Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита, заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. В случае полного досрочного погашения, заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения.

Советы по оформлению ипотечного кредита

Прежде всего, получение кредита означает необходимость ежемесячного (в строго определенный день) внесения платежей в счет уплаты основного долга и процентов по кредиту. В большинстве случаев вы можете внести деньги наличными на счет в отделении банка-кредитора или безналичным переводом из другого банка (например, дав поручение бухгалтерии работодателя ежемесячно переводить определенную сумму по указанным реквизитам). Главное, чтобы ко дню очередного платежа на вашем текущем счете была необходимая сумма. Если же вам, к примеру, требуется надолго уехать, необходимо положить на счет сумму, достаточную для погашения нескольких ежемесячных платежей.

В случае просрочки начисляется штраф (в разных банках 0,2-0,5% за каждый день задержки платежа). Впрочем, если она незначительна, объясняется очень уважительными причинами, а заемщик до этого отличался «отличной платежной дисциплиной», банк может обойтись и без штрафных санкций.

1. Оцените свои возможности.

Прежде всего определите, на какую сумму кредита вы можете претендовать и во сколько в итоге обойдется квартира. Сделать это помогут кредитные калькуляторы, которые есть на сайтах многих банков. Имейте в виду, что ежемесячный платеж в большинстве случаев не может составлять более 40% дохода, а максимальный размер кредита ограничен, как правило, 70-80% от стоимости приобретаемой квартиры. Помочь в выборе ипотечной программы могут и кредитные брокеры – специальные агентства, призванные аккумулировать информацию о пакетах ипотечных услуг, консультировать заемщика и помогать ему в сборе документов и получении кредита.

2. Договоритесь с начальником.

Выясните у работодателя, согласен ли он подтвердить ваши доходы и в какой форме это будет сделано (справка по форме 2-НДФЛ, письмо в свободной форме с подписью руководителя или личная беседа начальника с кредитным инспектором). Если ваша компания не расположена предоставлять информацию о реальном размере зарплаты своих сотрудников, стоит поискать «лояльный» банк, который согласится на иное подтверждение дохода.

3. Процентная ставка – это еще не все.

Соглашаться на кредит под более чем 15% годовых в рублях и 12% годовых в валюте не стоит. Однако имейте в виду, что банк может декларировать низкую процентную ставку, но при этом устанавливать довольно значительные «компенсирующие» сборы, например ежегодную комиссию за ведение счета или завышенные ставки близкой страховой компании.

4. Не лукавьте на собеседовании.

Вас все равно выведут на чистую воду – кредитные инспекторы прекрасно представляют, во сколько обходятся услуги няни, обслуживание автомобиля и т. п. А если у вас все-таки получится обмануть банкиров и получить большую сумму кредита, вы можете создать проблемы сами себе: ежемесячные выплаты банку могут оказаться непосильными для семейного бюджета.

5. Внимательно читайте договор.

Идеальный вариант – проконсультироваться с юристом на предмет «тонких» моментов заключаемого контракта. Пункты, требующие особого внимания, – возможность пересмотра условий предоставления кредита, перерывов в платежах, ответственность заемщика в случае просрочки и т. п.

6. Будьте готовы к неожиданностям.

Не исключено, что получение кредита потребует от вас дополнительных вложений помимо банковских сборов. Довольно значительную сумму обычно составляют затраты на поиски квартиры – услуги риэлтора, сбор документов и т. п. Выясните, какие именно документы требуется представить банку для заключения договора. Помните о том, что их список может существенно расшириться в процессе оформления сделки. Имейте в виду и то, что некоторые банки навязывают услуги «своих» нотариусов по завышенным ставкам.

7. Определитесь с рынком.

Ставка по «первичке» до оформления жилья в собственность в большинстве банков выше на 2-3 процентных пункта. Однако в случае покупки новой квартиры вам обычно не приходится тратить деньги на риэлтора, отпадает и необходимость проверки юридической чистоты приобретаемого жилья. Кроме того, не всякая «вторичка» подойдет для ипотеки – дом не должен идти под снос, иначе банк не согласится кредитовать такую квартиру.

8. Подберите риэлтора.

Агент по недвижимости должен быть лояльным к ипотеке. В противном случае он будет бесконечно твердить вам, что «чистая» продажа квартиры прошла бы намного быстрее, возмущаться при запросе дополнительных документов и требовать доплаты. Кроме того, риэлтор должен дать гарантию юридической чистоты квартиры. Появление законных владельцев вашего жилья через два-три года после расчета по кредиту может дорого вам обойтись. С банком в этом случае за вас расплатится страховщик, однако потраченные деньги уже не вернуть.

9. Проверьте пути к отступлению.

Оцените, как быстро вы сможете в случае чего найти новую работу с приемлемым для погашения кредита уровнем дохода. А если ваш супруг или супруга выступает в роли созаемщика, до оформления ипотечного кредита задумайтесь о подписании брачного договора, чтобы избежать значительного числа проблем с переоформлением долга и разделом имущества в случае развода.

10. Еще раз подумайте.

По мнению большинства заемщиков, если есть возможность обойтись без ипотеки и купить квартиру «в чистую» (например, получив обычный кредит), стоит ею воспользоваться. С учетом процентных выплат стоимость «ипотечной» квартиры возрастает на 60-90%. Кроме того, до полного погашения кредита вы не сможете свободно распоряжаться жильем, любая сделка с ним должна согласовываться с банком-залогодержателем.

10 заблуждений

Заблуждение № 1: кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости

С этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Между тем, кредиты выдают банки, а агентства оказывают посреднические услуги – помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои запросы, собрать документы и т.д. Около 80% заемщиков – это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую – пожеланий клиента. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка – тоже работа риэлтора.

Заблуждение № 2: банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков, так как купленная квартира отдается в залог, а значит, банк ничем не рискует

При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог – это гарантия для банка. Однако цель банка – не вернуть вложенные деньги, а получить с них прибыль (т.е. проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляются определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера зарплаты. По требованию банка сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35-40% от ежемесячного дохода (официального или неофициального). Исходя из дохода заемщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов.

Заблуждение № 3: при покупке квартиры в кредит, квартира оказывается в собственности банка

Эта ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог – это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать квартиру (с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ГБР) заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.

Заблуждение № 4: при покупке квартиры на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира

Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности – в случае с недостроенной квартирой это невозможно. При работе с первичным рынком банки используют две схемы. При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заемщика в залог уже имеющуюся у него квартиру. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. При работе по второй схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших финансовую проверку. В этом случае количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры (подробнее в книге Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008)..

Заблуждение № 5: получение кредита ничего не стоит

К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) нужно будет заплатить около $100. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) – $100-150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы – 1,5-1,8% от суммы кредита (подробнее в книге Шевчук Д.А. Кредиты физическим лицам. – М.: АСТ: Астрель, 2008)..

Заблуждение № 6: без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке

Первоначальный взнос (т.е. сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 20-30% стоимости квартиры. Есть две возможности обойтись без первоначального взноса. Первая – получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры). Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость. В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. В качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.

Заблуждение № 7: если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму, клиент получит именно ее, вне зависимости от стоимости квартиры

Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в $30 000, заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80% (или 70% – в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью $35 000, банк выдаст ему не обещанные $30 000, а всего лишь $28 000 (80% от стоимости квартиры). Бывает и ситуация, когда выбранная клиентом квартира при независимой оценке банка оценивается ниже ее рыночной стоимости (требования продавца). В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 80% (70%) от оценочной стоимости. Тогда заемщику приходится либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.

Заблуждение № 8: все риски заемщика страхуются

Это распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности заемщика. Все расходы по страхованию несет заемщик. При этом страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

Заблуждение № 9: если банк разорится, кредиторы банка заставят заемщика выплатить весь долг сразу

Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика это никак не отражается. У заемщика просто сменяется выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора, условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае.

Заблуждение № 10: если после нескольких лет выплаты сумм по кредиту, заемщик больше не может платить нужную сумму, банк отнимет все.

Это не так. Выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает возместить банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Эта доля в квартире принадлежат заемщику. В случае, если заемщик не может более выплачивать взносы по кредиту, купленная им квартира обменивается. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку (Шевчук Д.А. Банковские операции. Принципы. Контроль. Доходность. Риски. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Требования к предмету залога

1. Требования к предмету залога могут отличаться в зависимости от Условий конкретного продукта, а также решением Кредитного комитета по согласованию с УЗ.

2. Ликвидность имущества, предоставляемого в обеспечение по обязательствам Заемщика.

3. Предмет залога (ипотеки) должен быть расположен на территории субъекта Российской Федерации, где осуществляет свою деятельность хотя бы одно из структурных подразделений Банка, если иное не предусмотрено Условиями продукта.

4. Не допускается залог Недвижимого имущества, на которое в соответствии с законодательством РФ не может быть обращено взыскание.

5. Предмет залога не должен стоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Данная справка не обязательна и предоставляется на усмотрение Кредитного инспектора или по требованию рефинансирующей компании. Основными критериями для Москвы и Московской области могут быть: если дом этажностью 5 (Пять) и менее этажей, построен до 1975 года (Уточнение производится по спискам официальных сайтов – http://www.snos-domov.ru и т.д.).

6. Предмет залога или здание, в котором он находится, не могут быть особо охраняемым памятником архитектуры и природы, объектом культурного наследия с ограничением в использовании, в соответствии с действующим законодательством РФ.

7. Предмет залога должен иметь физический износ не больше 50% (Пятидесяти процентов).

8. Площадь Предмета залога, указанная в документах технического учета должна соответствовать площади, указанной в выписке из ЕГРП. Для объектов незавершенного строительства, допускается увеличение площади по документам БТИ. В таком случае после государственной регистрации должно выдаваться Свидетельство о государственной регистрации права собственности на новую площадь.

9. Допускается наличие не более 5 (Пяти) собственников (дольщиков), каждый из которых может не являться Заемщиком, но обязан выступить Залогодателем, если иное не предусмотрено Условиями.

10. Отсутствие в числе зарегистрированных по адресу Предмета залога следующих лиц: несовершеннолетних детей, военнообязанных и недееспособных лиц, а также лиц, находящихся в местах лишения свободы.

11. В зависимости от Условий может допускаться залог Индивидуальных домов для постоянного и сезонного проживания (летние, дачные, садовые домики и иные строения, по местонахождению которых может отсутствовать возможность постоянной регистрации), в том числе и с деревянными перекрытиями (в отношении которых СК согласилась производить страхование риска утраты и повреждения).

12. Отсутствие действующих обременений на Предмет залога. В отдельных случаях по решению Кредитного Комитета допускается последующий залог с учетом суммы действующего обременения. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге и имеется письменное разрешение первых залогодержателей. При этом Залогодатель предоставляет в Банк Согласие первого залогодержателя на последующий залог (Приложение №5), нотариально удостоверенное подтверждение полномочий (доверенности) подписантов со стороны первого Залогодержателя.

13. В случае последующего залога предоставляется разница между рыночной стоимостью, умноженной на LTV, и остатком ссудной задолженности (в случае кредита и не возобновляемого лимита) или общим возобновляемым лимитом в другом банке – Залогодержателе.

Например: Рыночная стоимость предмета залога – 1 000 000 долларов США. Остаток задолженности по возобновляемой кредитной линии – 150 000 долларов США, а общий доступный лимит по линии – 300 000 долларов США. На какую сумму мы можем выдать новый кредит под прежний залог при дисконте 30%? Расчет: 1000000*0.7-300000=400000 долларов США.

14. Передача в залог нежилых помещений и отдельно стоящих строений (в том числе жилых) возможна только с одновременной передачей в залог права собственности или права аренды земельного участка, на котором оно находится. Отсутствие оформленных земельных отношений подтверждается документально (например, письмом из Департамента земельных ресурсов).

15. Предмет залога не должен являться частью имущественного комплекса-предприятия.

16. Требования к Нежилым помещениям:

Нежилое помещение должно быть расположено в пределах муниципального образования с численностью населения не менее 50 (Пятидесяти) тысяч человек (информация по данным СМИ или официальных сайтов).

Виды зданий, в которых может быть расположено Нежилое помещение:

Многоквартирный жилой дом (за исключением подвальных помещений);

Торговый комплекс;

Административно-офисное здание;

Отдельно стоящее здание, сооружение.

Здание, в котором расположено Нежилое помещение, или здание, которое само является нежилым помещением, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

Не находиться в аварийно м состоянии;

Иметь физический износ не более 50% (Пятидесяти процентов);

Иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

Иметь стены из каменных материалов, в т.ч. крупных блоков и панелей;

Предметом залога не могут быть:

Нежилые помещения деревянные, каркасные и щитовые, контейнерные, металлические, деревометаллические, каркасно–обшивные, надувные, из пленочных материалов и им подобные, сборно-разборные и передвижные здания, киоски и ларьки, овоще– и фруктохранилища, а также нежилые помещения находящиеся в вышеперечисленных зданиях.

Нежилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

Должно быть подключено к централизованным и/или автономным системам электро– и водоснабжения,

Должно иметь исправное состояние дверей, окон, крыши (потолка).

В отдельных случаях по решению Кредитного Комитета допускается залог объектов нежилого назначения незавершенных строительством. При этом по решению КК процентная ставка до момента ввода объекта в эксплуатацию может быть выше, указанных в Условиях кредитования.

17. При залоге права аренды земельного участка, его срок должен быть не менее предполагаемого срока кредитования, увеличенного на 1 (Один) день, если иного не предусмотрено Условиями.

Согласие собственника земельного участка на залог прав аренды предоставляется в случае если:

а) договор аренды земельного участка заключен на срок 5 (Пять) лет, либо на меньший срок и земельный участок, право аренды которого передается в залог, находится в государственной или муниципальной собственности (в случае если договор аренды заключен после 30.10.2001г.) ;

б) земельный участок, право аренды которого передается в залог, не находится в государственной или муниципальной собственности, и договор аренды земельного участка предусматривает необходимость получения согласия собственника земельного участка);

При этом обязательно предоставление Отчета об оценке стоимости права аренды, зарегистрированного договора передачи земельного участка в аренду, кадастрового плана.

18. Площадь единого земельного участка, передаваемого в залог (ипотеку) не должна превышать 1 (Один) гектар, если иное не предусмотрено Условиями.

19. Возможность принятия каждого конкретного Предмета залога в обеспечение обязательств Заемщиков перед Банком, определяется соответствующим уполномоченным структурным подразделением Банка – Андеррайтером или Кредитным комитетом, на основании заключения Оценочной компании (по недвижимости) и/или заключения УЗ в соответствии с Положением об оценке и мониторинге товарно-материальных активов, принимаемых в залог . В исключительных случаях изменение LTV возможно по решению Кредитного комитета.

Общие требования

Возраст на время действия кредита – 21 – 65 лет.

? (Возраст на момент подачи заявки на кредит от 21 года до 55 лет)

Общий трудовой стаж – не менее 12 месяцев, в т.ч. по последнему месту работы – не менее 4 месяцев.

Официально оформленная занятость. Банк готов рассматривать различные формы подтверждения доходов.

Регулярность дохода. Получение доходов на территории РФ.

Если заемщик работает по найму, то он может подтвердить свои доходы либо справкой 2-НДФЛ, либо дополнительной справкой в свободной форме, подписанной работодателем.

По целевым кредитам Банка (покупка квартиры, дома) заемщик должен иметь средства на оплату минимального первоначального взноса, а также на оплату сопутствующих расходов по сделке.

Не требуется постоянная регистрация (прописка) в РФ и гражданство РФ. Отсутствие данного требования является одним из преимуществ кредитования в Банке.

Участие поручителей и Созаемщиков в сделке

При определении суммы кредита Банк принимает к рассмотрению только доходы официальных супругов;

Заемщиком по программам Банка всегда является супруг с более высоким доходом;

Супруг Заемщика в обязательном порядке является созаемщиком по кредитному договору, если его доход превышает 25% общего семейного дохода;

В ипотечной сделке допускается участие только одного супруга при условии заключения между супругами Брачного договора, соответствующего требованиям Банка;

Предоставление заемщиком поручителей не является обязательным условием.

Доходы поручителей не учитываются;

Страхование поручителей не требуется;

Поручитель также предоставляет заявление о согласии на передачу данных в бюро кредитных историй (БКИ) и заполняет анкету-заявление на получение кредита;

Учет доходов и расходов Заемщика

Принимаемые к рассмотрению доходы:

Заработная плата;

Доход за сверхурочную работу;

Премиальные выплаты (бонусы);

Доход от сезонной работы;

Доход от работы по совместительству;

Доход от сдачи собственной недвижимости в аренду;

Ежемесячные страховые выплаты;

Пенсионные выплаты;

Доход от предпринимательской деятельности;

Дополнительные доходы от преподавательской, репетиторской и др. аналогичной деятельности;

Доход от использования зарегистрированных авторских прав.

Принимаемые к рассмотрению расходы:

Платежи по другим ипотечным кредитам;

Платежи по иным обязательствам;

Алименты;

Арендная плата;

Коммунальные платежи;

Предыдущие и действующие кредитные договоры;

Прочие ежемесячные обязательные расходы клиента.

Особенности учета дохода (Найм2):

Если справка о доходе от работодателя выше рынка труда, тогда происходит одобрение дохода в пределах данных по рынку труда;

Если справка о доходе от работодателя не выше max по рынку труда + 20%, соответствующее образование и квалификация, опыт работы в сфере (от 3 лет), компания существует > 1 года, тогда происходит одобрение заявленного дохода;

Основания для отказа в предоставлении кредита

Негативная информация о заемщике;

Несоответствие требованиям Банка;

Отрицательная кредитная история;

Отрицательное заключение службы безопасности;

Сокрытие данных об имеющихся у заемщика кредитных обязательствах;

Мошенничество.

Требования к Заемщику и Залогодателю

Заемщиком и Залогодателем могут быть только Физические лица – резиденты РФ и нерезиденты РФ (при условии документального подтверждения законности пребывания на территории РФ, в зоне присутствия Банка), если иное не предусмотрено Условиями продукта.

Возраст на момент подписания Кредитного договора и договора Залога не менее 18 лет. Срок окончания выплат по Кредиту должен заканчиваться до достижения Заемщиком и Залогодателем 65-ти летнего возраста, но может различаться в зависимости от Условий продукта.

Лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до достижения 27 лет или увольнение в запас, может участвовать в Кредитном договоре при обязательном привлечении дополнительного Созаемщика, отвечающего требованиям по оценке платежеспособности, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу.

Отсутствие негативной информации об исполнении финансовых обязательств Заемщиком, в том числе по полученным кредитам и займам.

Отсутствие информации о существующих судебных разбирательствах, аресте, разделе или отчуждении имущества, криминальных сделках и иной негативной информации в отношении Заемщика/Залогодателя.

Отсутствие негативной информации (сокрытие налогов, участие в сделках носящих криминальный или сомнительный характер, неустойчивое финансовое положение) об организации в которой работает Заемщик.

Отсутствие иной негативной информации.

СПИСОК ДОКУМЕНТОВ ЗАЕМЩИКА/СОЗАЕМЩИКА

Тип: О – обязательные к представлению; Н – предоставляются при наличии; Д – дополнительные документы; Т – по требованию Банка; НК – может быть предоставлена на сделку при условии соблюдения требований Банка

Документы по недвижимости для предоставления в Банк

1. Отчет об оценке.

2. Копии всех страниц паспортов собственников.

3. Копии правоустанавливающих документов и документов основания права.

4. Копия выписки из ЕГРП (срок действия 30 дней). Должна быть действительна на дату подписания договора.

5. Копия экспликации и поэтажного плана жилого помещения либо копия технического паспорта.

6. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, либо копия финансово-лицевого счета.

7. Справка об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество.

8. Копия выписки из домовой книги.

Кредитование под залог недвижимости нецелевой (один из примеров)

Очень часто банки соблазняют людей выгодными условиями займов, когда очень быстро можно обзавестись своим жильем. При этом консультанты скромно умалчивают о том, что такое ипотека, каковы ее особенности, и в чём риск потерять и жильё, и вложенные деньги. Прежде, чем брать заём, не лишним будет сначала изучить условия ипотечных кредитов в нескольких финансовых учреждениях.

Что такое ипотека и как она работает?

Слово «ипотека» позаимствовано у греков, в переводе означает «залог». Даже изучая предложения банков, не все люди ориентируются, как работает ипотека. При принятии решения о выдаче денег, некоторые банки учитывают еще и общий доход семьи, рассматривая мужа или жену, как созаемщиков. Схема ипотеки очень простая:

1. Клиент берет деньги у банка и как только полностью рассчитывается, залог снимают, а квартира или машина переходит в его владение.
2. Если клиент расплатиться не может, имущество выставляется на продажу, частью вырученной суммы гасится долг, с учётом процентов.

Что такое ипотека на жилье?

Нередко люди берут займы на покупку квартиры, и банки охотно идут навстречу. Это одна из самых распространенных банковских услуг – ипотечный заём на жильё. Что такого заманчивого в жилищной ипотеке? Банк оформляет квартиру в собственность сразу, а не когда будет выплачена вся сумма. Если речь про жилье под ипотеку, то стоит заранее хорошенько просчитать такие моменты:

• получится ли выплачивать ежемесячно требуемые суммы в течение многих лет;
• сможете ли платить банку, если потеряете работу.

Принимая решение, выделять заём или нет, банк учитывает, сможет ли клиент отдавать ежемесячно нужную сумму, поэтому первостепенную роль играет зарплата, учитываются только официальные доходы. Некоторые финансовые учреждения принимают во внимание и доходы дополнительные, что повышает шансы заемщика, но далеко не все клиенты согласны афишировать эту сумму.

Что такое социальная ипотека?

Во многих странах государство идет навстречу семьям, которым требуется жилье, разработаны соответствующие проекты, учтены и ипотечные. Что такое ипотека в рамках социальных программ и кто имеет право на участие:

1. Очередники, которым не доступно жилье по условиям коммерческой ипотеки.
2. Люди, которые стоят в очереди на улучшение жилплощади.
3. Многодетные семьи.
4. Выпускники детдомов.
5. Работники бюджетной сферы.

Государство дает таким людям взять заём на льготных условиях, которые предусматривает социальная ипотека. Основное решение остается за банком, если семья не имеет стабильного дохода, который позволит выплачивать ссуду, то финансовое учреждение вправе отказать. В социальную ипотеку еще входят программы для военных и молодых семей, для них предусматриваются такие условия предоставления ипотеки:

1. Военная ипотека . Банк выдает деньги, которые были накоплены на счету офицера, специально для приобретения жилья. Остальную сумму платит государство.
2. Ипотека для молодых семей . За них государство выплачивает только треть суммы. Есть два важных условия:
   • возраст – не выше 35 лет;
   • должны стоять в очереди на квартиру.

Виды ипотеки

Специалисты насчитывают несколько популярных видов ипотеки:

1. На недвижимость.
2. На квартиру или загородный дом.
3. На жилье.
4. На новостройки.
5. На комнату.
6. На коттедж.

Ипотека на вторичное жилье – практика многих банков, ставки – от 8 до 15%. Есть разные виды ипотечного кредитования, разница только во взносе: от 10 до 50%. Кредиторы внимательно изучают и предмет залога, и финансовое состояние заемщика и могут отказать, если:

• жилье покупается у родственников;
• после смерти бывшего владельца не минуло полгода;
• у заемщика есть дети до 18 лет;
• один из совладельцев – инвалид.

Банки очень внимательны к техническому состоянию здания, когда выдается ипотека на покупку жилья. Поэтому шансы, что дадут деньги на квартиру в коммуналке, гостиничного типа или в общежитии - крайне малы. Износ дома не может превышать 55 лет. Планировка квартиры должна совпадать с чертежами БТИ. Поэтому если была перепланировка, банк вправе распорядиться узаконить сделанные изменения.

Стоит ли брать ипотеку?

Выгодная ипотека пребывает в прямой зависимости от средней процентной ставки депозитов. Считается, что выгодные условия ипотеки, если снижается депозитная ставка, потому что уменьшается и процент по выплатам. Но большинство банков учитывает все моменты, поэтому в договоре отмечается самая крупная цифра, выше которой процентная ставка подняться не может. Если повезет, банк может выдать ипотеку под плавающую процентную ставку, но так везет далеко не всем и не всегда.

Плюсы ипотеки

Преимущества ипотеки в том, что жилье можно получить сразу. Можно воспользоваться и такой формой государственной поддержки, как компенсация процентов по ипотеке. Каждый имеет право на налоговый имущественный вычет, который и возмещает средства, и компенсирует проценты. Раз в месяц сумма подоходного налога из зарплаты клиента возвращается.

Чтобы получить такую возможность, необходимо ежегодно представлять в налоговую службу:

• документы на право собственности;
• акт приёмки и передачи;
• информацию по выплатам займа.

Минусы ипотеки

Плюсы такого займа очевидны, но имеются и минусы, самый ощутимый – переплата по ипотеке. Учитывая, что заём оформляется на несколько лет, сумма набегает весьма ощутимая. Есть еще и такие отрицательные стороны:

1. Нельзя жилье купить или продать, прописывать других членов семьи.
2. Если не будет денег на выплаты, банк имеет право продать ипотечную квартиру.
3. Запрещено сдавать жилье.

Что лучше - ипотека или кредит?

Нередко люди колеблются: что выгоднее кредит или ипотека? Ответ очень простой: кредит более выгоден покупателю, а ипотека - банку. Ипотечный заём налагает ограничения на пользование жильем, при нарушении которых кредитор может разорвать договор и потребовать уплатить весь долг. А при кредите без обеспечения можно продать жилье и расплатиться с кредитором, распоряжаться имуществом не запрещается. Поэтому ответ очевиден, но решение клиента зависит от многих факторов.

Что лучше - ипотека или ссуда?

С учётом жестких требований ипотеки, многие клиенты долго выбирают, колеблясь между ипотекой и ссудой. И чаще делают выбор в пользу последней. Главное – найти поручителей, доход хотя бы одного из которых должен быть не ниже, чем у берущего кредит. Какие преимущества дает жилищная ипотека:

1. Квартира переходит во владение.
2. Отнять квартиру банк уже не может.

Что нужно, чтобы взять ипотеку?

Чтобы оформить ипотеку, нужно подготовить нужный пакет документов. Кредитор может потребовать и дополнительные документы для ипотеки, ксерокопии паспортов членов семьи. Созаемщики и поручители тоже представляют ксерокопии документов. Ведь что такое ипотека? Это долгосрочный заём под залог. Поэтому нужно предоставить заявление на получение ипотеки, анкету банка и ксерокопии:

• паспорта;
• страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
• идентификационного кода;
• военного билета для мужчин призывного возраста;
• документов об образовании;
• свидетельства о браке или разводе;
• свидетельства о рождении детей;
• трудовой книжки, заверенной работодателем;
• документов о доходах.

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Иногда люди берут заём в расчете на крупный доход, который позволит погасить кредит раньше. Банки позволяют рассчитаться по ипотеке по одной из систем.

1. Дифференцированная. Вся сумма процентов и основного долга погашается в равных долях, в течение времени, пока действует договор. Такой вариант для потребителя выгоднее, поскольку идет одновременно уменьшение долга и процентов.
2. Аннуитетная. Сначала погашаются проценты, а потом уже – основная часть, стоимость займа можно оплатить только после уплаты процентов. Проценты считают на весь срок ипотеки.

Чтобы оформить досрочное погашение ипотеки, нужно написать заявление в финансовое учреждение за 30 дней. Стоит изучить пункты про страховые взносы, поскольку клиент имеет право возместить сумму оплаченной, но не использованной страховки. Это может касаться и кредитного обязательства, и имущества. После полного расчета с банком нужно взять справку о полном выполнении обязательств.

Как вернуть проценты по ипотеке?

Мало кому известно, что у клиента есть шанс возвратить проценты по ипотеке, если он воспользуется такой льготой, как «налоговый вычет». Главное – указать, что цель ипотеки - покупка квартиры. Тогда вопрос с последующим возвращением процентов решается легко. Воспользоваться такой возможностью разрешается только единожды. В каких случаях льгота не предоставляется?

1. Если владелец жилья на пенсии.
2. Если жилье покупалось предпринимателем для бизнеса.
3. Если продавец и покупатель находятся в родственных или рабочих отношениях.

Нужно подать документы в налоговую инспекцию, решение о возврате денег принимается в течение месяца. Какие должны быть основные бумаги?